長租公寓“生死門”多地監管出手整治“租金貸”

發布日期:2019-10-10

[摘要]近期長租公寓接連被爆資金鏈斷裂,從各路資本追捧投資的“香餑餑”,一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標簽。北京、上海等多省市已開展租金貸業務的監管,不少銀行也叫停了“租金貸”業務。

繼8月杭州鼎家“爆雷”后,近期又有兩家長租公寓資金鏈被爆斷裂,包括曾被雷軍看好的上海寓見及長沙的“咖啡貓”。從“房租抬升”風波到自如的“甲醛門”,再到多個公寓品牌“爆雷”,長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”,一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標簽。

與此同時,記者也關注到,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業務的監管,不少銀行也叫停了“租金貸”業務。租金貸叫停會對長租公寓造成什么影響?長租公寓如何在資金安全與規模擴張中尋求平衡?

叫?!白饨鹳J”考驗生存能力

“突然叫停租金貸,沒有多少現金儲備情況下,寓見倒下也屬正常?!睋咏⒁姽⒌男袠I人士透露,寓見由于經營管理水平較差、出租率低,經營層面難以實現利潤,產生較大的虧損缺口,也很難吸引新的股權投資。在此背景下,最近兩月相關部門加強監管,一些金融機構先后撤離,叫?!白饨鹳J”,導致寓見資金量出現斷裂。

“最近兩個月,市場上不少租金分期產品暫停了。對金融產品較依賴的一些公寓企業而言,面臨較大的現金流挑戰?!鄙鲜鰳I內人士表示。

這一說法在不少業內人士處得到證實。記者了解到,一些銀行已對涉及房租貸款業務按下了“暫停鍵”?!叭绻椖渴亲杂挟a權,還能操作租金貸,如果不是,一些金融機構租金貸已叫停?!毙茇埞EO王璽龍告訴記者。

另據《投資者報》援引銀行相關人士的說法,“目前業務部門反饋的結果是我們現在的確是暫停了,現在監管未有明晰的要求,沒有必要在風口浪尖上繼續開展這類業務?!辈贿^,目前并未接到監管層的明確指令性文件,要求暫停涉及租房的貸款業務。

據悉,當前銀行資金介入租房領域的形式主要有三種:首先,銀行直接針對個人的租金貸款業務,但是與萬科等房地產商合作,以建設銀行“按居貸”最具代表性;其次,類似中信銀行與碧桂園的戰略合作,此類銀行直接為房地產商提供融資需求,進行長租公寓的租賃探索;第三是以微眾銀行、網商銀行、平安銀行等為代表的與第三方中介合作提供的個貸產品。

“爆雷的公寓企業才剛開始?!眱灴鸵菁覄撌既藙⑾韪嬖V記者,今年4季度至明年1季度,是長租公寓的“至暗時刻”,在宏觀經濟去杠桿背景下,沒有新的金融產品,一旦叫停租金分期,對公寓企業起到“抽貸”效果,將考驗長租公寓的抗波動能力、融資能力以及生存能力。

“講故事,高度依賴金融產品的,會先倒下?;貧w商業本質,注重經營,財務模型相對健康,成本控制得力的企業才能生存下來?!眲⑾枵f。

“金融是實現企業發展壯大的工具,而不是目的,那些利用金融手段圈錢為目的,而忽視產品、服務、精細化運營等本末倒置的運營商,出事肯定是無法避免的問題?!碑敶脴I(中國)有限公司執行董事兼總裁張鵬表示,將沒有好的商業模式、較強運營能力的運營商淘汰出局,這也是行業走向規范的過程。

多地監管出手整治“租金貸”

實際上,針對“租金貸”業務,目前雖未接到監管層的明確指令性文件,但今年以來,相關城市已經進行了風險提示和監管規范。

10月19日,浙江省出臺了《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》。要求從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務,不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務,不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議,不得為承租人提供擔保等增信措施。

北京,早在8月17日,市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人,明確要求住房租賃企業“三不得”和“三嚴查”,其中就包括不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源,另外,將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日,北京市住建委重申,針對住房租賃企業違規使用“租房貸”,正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證,一旦查實,將從重處罰,聯合懲戒。

8月27日,深圳互聯網金融協會發布《關于防范“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》,稱“租金貸”業務涉嫌非法侵占他人財物,形成了資金池和期限錯配,杠桿高、風險大。

9月30日,上海市金融服務辦公室官網發布通知,要求上海市小額貸款公司、融資擔保公司立即暫停與代理經租企業合作開展個人“租金貸”業務。同日,上海市住建委也發布通知,要求代理經租企業不得與未經國家金融監管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人“租金貸”及相關業務。

不過,這些指導意見還缺乏具體的落地方案。諸葛找房副總裁苑承建認為,政府主管部門應盡快建立租賃信息登記,強化長租公寓公司的監管,若有可能,可建立租金準備金制度,預防長租公寓公司出現運營問題后,與其簽訂租賃合同的租戶和房主的利益可以得到一定程度的保障,也可爭取過渡時間解決問題。此外,金融監管機構對于租賃行業的金融產品融資主體、信用主體、期限、抵押品等進行明確,避免過度金融化現象的產生。

劉翔建議,一旦出現長租公寓爆雷,政府部門出來協調,將債務人的主體由租客變更為運營商或企業,變成企業債務?!肮⑦\營商與金融機構簽訂的合同內,本身就簽訂了連帶清償擔保責任,這意味著,租客與公寓運營商之間,只要結束租賃關系,就不需要再承擔繼續還款的責任義務,由公寓運營商來付款即可。這就可減少因長租公寓‘爆倉’,引發的民生問題?!?/p>

“租金貸”成企業擴張利器?

此前被長租公寓看好并廣泛使用的“租金貸”,為何會被推到備受質疑的尷尬境地?

作為一種新興業態,長租公寓的痛點在于“地貴、錢貴、周轉慢”,尤其面臨前期投入大,回收期較長,短期盈利難的問題。其中,集中式長租公寓拿到的物業多是商業、工業物業,或地段較偏但有集中產業區的住宅物業,來自聯訊證券的一份長租公寓研究報告指出,其收益率為10%-20%,10年以內回本。而分散式長租公寓的利潤率則在10%左右,具體與運營方是否囤積足夠房源以及運營能力有關。

高力國際調研北京6個公寓得出的報告顯示,分散式長租公寓的房源均來自租賃房源,也就是通常所說的“二房東模式”:從房東處租賃拿到房源,再進行裝修改造,運營商主要賺的是租金差價和服務費。

面對利潤較低的挑戰,在此前諸多政策利好下,很多“二房東”紛紛轉型,即從資產管理、金融的角度來運營公寓。不過,2018年以來,國內銀行對房地產業務的信貸呈收緊趨勢。

發債方面,目前長租企業發債主要是地產背景的企業,而非地產背景的企業幾乎沒有涉及,即便發行ABS(資產擔保證券)或類REITs產品,也是極少數。

此外,隨著資管新規要求,不準期限錯配和“資產池”運作,據中國理財網上的產品顯示,近來發行的理財產品多數在1年以下,這些專項債和資產證券化產品的流動性不強,期限又動輒3-7年,若想成功發行,還需提高利率,勢必推高財務成本。在此基礎上,“租金貸”應運而生并廣泛使用,以支持企業回籠資金并規模擴張。

記者了解到,包括寓見在內,長租公寓給房東付租金時普遍采取月付或季付,以及1-2個月押金。而在將房屋租給租客時,公寓方會建議租客從金融公司貸款,再由金融公司將一年租金打給公寓方,而租客需按期向金融公司還款。

業內人士以北京四環一單間舉例,前期公寓企業的裝修成本一般為7000-13000元之間,1-2個月后,這一單間對外出租,假設租金為3000元/月,其中約有600元左右歸屬公寓企業,2400元歸屬于房東,但通過“租金貸”的方式,公寓企業可沉淀1年28000元的房東租金,如果租約為2年則為56000元。這意味著只要保持高速發展,現金流就可持續為正。

“短債長投” 資金風險顯現

在采訪中,不少人士指出,雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病,但客觀上可讓運營商、租客、金融企業三方獲利。尤其對租客而言,可在不花任何利息情況下,從原來的季付、年度轉為月付。其背后原理在于,公寓運營企業通常會幫助租客墊付分期產品的資金成本。

“邏輯上來講,租金貸是合理、合法、合規的,租金貸基于個人信用做的貸款,雖然貸款放給了企業或二房東,但二房東有合同,也有現金流,比消費貸要靠譜很多?!蓖醐t龍表示。

不過,記者了解到,長租公寓在出租前一般會把房屋進行標準化的裝修改造,這會產生大量前置成本投入,這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業缺乏長期貸款、匹配的金融產品支持下,公寓企業就會運營“租金貸”的方式回籠資本,但租金只能支持一兩年的成本,因此,也存在“短債長投”產生的資金風險。

某長租公寓負責人表示,合理合法運用金融工具減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個基本要點:一、是否明確告知租客是貸款行為,且供租客自主選擇;二、要有風控機制。有專家建議金融滲透率控制在30%以內,企業運營風險才相對可控。

那么,一旦叫?!白饨鹳J”,會對長租公寓產生什么影響?對此,王璽龍指出,對集中式公寓而言影響不大,對分散式公寓而言影響較大,會導致行業的寡頭現象。此外,由于資金監管下,企業的收房節奏會有所放緩,進而導致供給量隨之減少。

另一位業內人士亦認為,在沒有其他可持續使用的金融產品情況下,長租公寓會快速“失血”,其中,租金高、體量大、90%以上合同周期為2年期,杠桿較高的企業,風險最大。

上述業內人士解釋說,假設租客與長租公寓簽訂2年合約,住4月后退租,根據金融機構與公寓企業的約定,公寓企業需臨時性地將剩余20個月租金一次性還給金融機構。金融企業可再次將24個月的租金支付給公寓企業,這讓公寓企業具備賠償上一筆提前還款的能力。一旦“租金貸”叫停,沒有足夠的新房源出租時,收不到足夠多的預收款,就會產生加速還款的現象,進而危及資金安全。

出路·運營

尋求成熟健康的商業運營模式

接連出現的“爆雷”案例,也給整個長租公寓行業的發展蒙上一層陰影。業內有人擔心,長租公寓的規模是否到頂了?

熊貓公寓CEO王璽龍告訴記者,長租公寓規模擴張的步伐雖會有所放緩,但不會停止。張鵬對此亦持否定態度,“行業整個規模,還遠未達至頂端,未來仍有較大發展潛力?!?/p>

不過,當代置業(中國)有限公司執行董事兼總裁張鵬同時強調商業模式的重要性。在他看來,長租公寓運營商,可借助金融資本的力量擴大規模,但前提是自己要有一個健康的商業模式,具備盈利能力并且嚴格控制負債率,將風險控制在企業可承受范圍之內。

不久前,清華大學房地產研究所所長劉洪玉在公開場合指出,長租市場核心還在于,做好租賃企業應做的事,包括如何去有效管理、控制風險,處理好租戶、業主以及承租房子間的關系,形成行為規范并用于行業自律。

其中,資金安全是最為關鍵的,是長租公寓健康發展的基礎。張鵬指出,長租公寓運營商可以借助金融資本的力量擴大規模,但前提是要有健康的商業模式,具備盈利能力并且嚴格控制負債率,將風險控制在企業可承受范圍之內。

“現階段選擇過度地追求規模擴張,忽視運營能力的提升和成熟盈利模式的探索,非常不利于長租公寓企業的長期發展?!敝T葛找房副總裁苑承建認為,長租公寓企業應綜合考慮企業的運營能力、人才儲備、資金實力以及市場情況,適度擴張規模,逐漸尋找成熟的運營模式和成功項目案例并加以復制。

支招·租客

審查合同防止跌進“坑”里

長租公寓紛紛“爆雷”,對房客、房東而言,都影響較大,尤其是租客,有些還面臨押金退不了,背上“租金貸”以及突如其來的被迫搬家。那么,租客該如何最大限度地維護自己的權益?

北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師認為,在簽署合同之前,租客應仔細審查合同相關條款,因為合同中的約定都代表著未來如發生爭議,租客有哪些救濟方式,租客簽訂的合同很多都是中介提供的版本,有些中介為了自己的利益,預先制訂很多格式條款,在簽署時如果沒有認真查看,很可能就會跌進合同的“坑”。

此外,郭韌指出,租客在與中介機構解除房屋租賃合同時,一定要防止出現房屋租賃合同已經解除還要繼續支付每月貸款的不利情形,辦理退租業務時,要注意保留相應的證據材料以維護自己的權益。

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